PG电子经济发展的最终目的是提升国民生活水平，简单而言就是围绕吃、穿、住、行、用五个方面，通过技术进步、产能扩张，不断满足居民的需求。房地产业是解决“住”这个问题的核心，并且房地产业关系到钢材、水泥、装潢、家具、家电等大量上下产业，成为经济增长的重要支柱。当前，我国住房供不应求状况已经基本得到解决，房地产业快速发展时期已经结束，但并不意味着未来房地产市场没有发展前途了。“住”始终是代表居民生活水平的最重要指标之一，我国从“无住”到“有住”的过程已经走完，但是从“住上”到“住好”的过程才刚刚开始。
因此，即便房地产业的黄金年代已经一去不返，但是房地产业仍然不失为值得投资的行业。这就需要看准发展方向，这个方向就是从 “住上”到“住好”的转变，包括区位、服务、品质等多个方面的转变提升。 在此，梳理一下未来房地产业值得期待的方向前景。
人口流向是楼市的重要观察指标。如果要用某个指标作为房地产市场的风向标，那就是常住人口。当一个城市或者区域不断有人口流入，那么住房需求必定增加，房地产市场不会差；当一个地区人口总是外流，再好的房子也将不值钱。过去20 多年，我国一线城市人口快速增长，带来了房地产业的快速发展。近几年，不少省会城市和区域核心城市持续吸纳了周边市县人口，区域集中度提升，房地产业差不了。未来，不同城市、地段的分化将进一步加速显现。我国中西部地区可能会形成数个特大型人口聚集城市或者城市群，投资机会仍然存在。
消费需求偏好改变带来的新前景。当前我国房地产业主要指的是高密度楼房，未来高密度建筑可能失去吸引力。当高层楼房使用超过20 年之后PG电子，除非位于城市核心地段，增值空间几乎就消失了。我们人口总量增速已经放缓，再过几年可能出现负增长，这将加速房地产消费需求的转变，未来将更多地趋向于低密度、高品质的居住条件。设想一下，当拥有2 套甚至更多套高层房产之后，进一步提升生活品质需要什么？必定是类似于别墅的低密度房产。因此，只有城市核心区域的高密度楼房有一定的保值增值价值，如果远离城市核心区域，最好选择低密度的房产，这将是未来发展方向。
房屋建筑的个性化需求将爆发式增长。过去我国楼房建筑普遍较为方正工整，缺乏个性化元素，美观度、采光效果、外观布局等较为欠缺。未来，建筑设计在房地产业中的重要性将日益重要，以满足日益增长的个性化需求。对于家庭居住用房，随着低密度住房替代高楼层住房，个性化需求将得以释放，不但解决“住”的问题，更要满足“住得好”的高品质追求。对于企业办公用房，办公大楼特别是总部大楼不仅仅解决员工办公场所问题，更重要的是企业形象的展现，需要表达出企业的精神面貌和文化底蕴。
不同区域的房产供给形成错位竞争。当前我国高密度楼房供给已经较为充足，即便是三四线城市甚至小县城，都存在成片的高密度住宅小区。然而低层、别墅等优质房产的供给相对匮乏，难以满足消费需求的变化。比较理想的发展模式，人口密集的大城市需要配备更多的高层楼房，而核心城市的近郊、三四线城市以及县城等，更多地配备低密度、高品质住宅，以此形成错位竞争。以上海为例，中环以内应该更多地建设高密度、小户型楼房，以满足人口拥挤地段住房需求；外环以外更多地提供低容积率、高绿化率的优质住房。
建筑拆解及翻新有望成为新兴产业。当房地产业从增量市场转变为存量市场，绕不开的话题就是旧房翻新改造，并且这可能成为类似于永续轮回的产业。根据相关规划，“十四五”期间将基本完成2000 年前建成的城镇老旧小区改造，也就意味着在2025 年底要改造21.9 万个小区。以此往后推演，2030 年完成2005 年前小区改造，2035 年完成2010 年前小区改造…… 对于旧房翻新改造，有三方面看点。一是外立面翻新，提升保温、防水等性能，美化社区及城市形象。二是完善配套设施及楼房加固，加装电梯、建设立体停车位、老年便民设施等。三是对于存在安全隐患或者改造困难的老旧小区，推倒原地重建。
物业和社区服务水平越发重要。过去的房地产市场更像是一锤子买卖，开发商的关注重点在于卖出房产，而对后续服务较为淡化。这一状况将逐渐改变，未来房地产业将分为两个旗鼓相当的板块：房地产开发、物业和社区服务。房地产开发就是盖房子、卖房子，这块业务增量空间正在逐渐减小。物业和社区服务是决定生活品质的关键，将逐渐成为具备永久现金流的新兴产业。资本市场具备灵敏的嗅觉，正在提前发生相应的转变：现有的房地产开发企业已经很难获得IPO 上市，而不少物业服务公司排队上市融资，并且有的已上市房地产开发公司加快转型为物业服务公司。
总之，房地产市场的需求和供给都在发生变化，未来将呈现新的发展趋势。“住”是体现生活水平和质量的重要指标，如果未来每户居民都能住上低密度、高品质的住宅或者别墅，那么我国经济发展就成功了。如果仍然有大量人口挤在条件简陋的居所，买不起楼房，连二手老破小都买不起、住不起，那么就是经济发展的失败。改革开放以来我国已经取得了举世瞩目的经济发展成就，历史的经验告诉我们，未来我们有望实现从“住上”到“住好”的提升。
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