PG电子腾讯财经讯（冯彪），3月13日，中国宏观经济论坛（CMF）举行宏观经济热点及两会专题解读会。中国人民大学经济研究所联席所长、中诚信国际首席经济学家毛振华聚焦价格问题和房地产等领域发表见解。

　　毛振华认为，房地产总体阶段性的、相当长时间内的供过于求，不仅体现在居民住宅，也体现在商业设施、商业厂房、开发区建设等等领域，出现了大量的过剩空置。

　　在他看来，房地产的价格问题至关重要，当前核心问题不是开工量小了，而是价格怎么来软着陆？毛振华的建议是，通过冻结工地、冻结新开工等措施（“保交楼”相关项目除外），坚决实现房地产的出清，从而止住房地产价格的下行趋势。

　　这次政府工作报告是非常好的报告，对形势分析、对政策、对今后工作的布局是应该得到大家的一些共识的。

　　这里有一些背景。去年不管是政府，还是学术界，对于经济形势的判断还是有分歧的，到底处在什么样的阶段，应该出台什么样的政策。但现在的情况是没有什么争议，现在的经济形势还是在筑底过程中，周期性的轨迹还没有走完，疫情的反弹还不是周期性反弹，还不是那么有力量。所以，大家对宏观环境有了清醒地认识，在这种背景下我们各项工作会更加务实。

　　从我的体会来看，这次比较重要地强调了，要把扩大内需和供给侧结构性改革结合在一起。这是很重要的提法。过去我们强调供给侧结构性改革。供给侧结构性改革当时提出也有很多争议，因为强调供给侧结构性改革没有强调需求。2008年以来的问题，在全世界来看还是需求侧的问题，并且供给侧结构性改革政策实行这么多年后，大家发现供给侧方面发力不少，主要是靠制计划体制。但是改革到底做了什么？不知道。改革好像是拼凑上去的，这是一个问题。

　　从长期看供给侧结构性改革要着力改革，我们要在供给侧下功夫，在生产端、企业端、生产主体端发力，实际上是搞了一些产业政策，搞了一些精准施策的滴灌，当然也取得了很大的成就。像新能源方面是有的，但总体看改革方面发力不久，从对全要素生产率的贡献来看改革的贡献很小。我们的创新当然应该在改革的基础上才能激发人民的活力，这一点大家应该是共识。

　　民营企业家、促进竞争等问题PG电子，这些问题过去在理论上曾经解决过，现在又模糊起来。在这里面，首先还是需要在思想上有些澄清，说拨乱反正说过了一些，但的确社会思潮要有一些澄清。现在不是简单的说这些社会思潮不影响，其实有很大的影响，我们应该有清醒地这样一个认识。

　　从短期看，从需求方面看，到底怎么来扩大需求，这是一个很大的问题，我最近的研究比较关注价格。价格是供求关系很重要的一个表现。从短期波动来看，CPI、PPI的调整还是蛮大的，一直没有摆脱出来，现在CPI有所好转，但PPI的情况不行。CPI的问题，短期波动是一个小问题，它是一个比较长期的，以年为单位的、连续的，这样就是非常值得关注的一个问题，可能最终问题就不是一个简单的供求关系，当然需求背后有消费能力不足、收入的问题，这是肯定的。现在我们看到这个领域中想彻底改变格局还是比较难的。

　　今年两会历史性地提出把CPI提到3%。为什么叫做历史性呢，它没有提要控制在3%，只提到了目标是这么一个目标，也就是说我们没有通胀的威胁，或者我们试图让CPI达到3%，我自己解读这是我国历史上第一次。当然日本漫长的衰退也给我们一个教训，就是价格是很核心的内容。

　　另外一个问题，中长期看资产价格是个主要的周期指标，所以，资产价格的问题现在上升为非常重要的问题。当然资产价格直接关系到资产负债表，资产负债表衰退同资产价格下行有关。资产负债表中我们特别关注居民资产负债表，这些事情学术界关注的不是很够。居民的资产负债表扩张速度非常快，大概在2007年、2008年时，居民部门的资产负债率只有12%，也就是家庭部门的总负债占GDP总和的比例，现在达到了69.3%，这个数字已经比显性政府债务大。所以，我们老觉得政府债务大，那看看居民债务比政府债务还要大，政府债务里还有一些隐性的。特别是在2017年、2018年、2019年这几年加杠杆的是更加危险的。这几年加杠杆的是中产阶级里面的中低部分，完全低收入的可能加不上，中低收入的部分加杠杆。这部分人加杠杆导致现在绝大多数居民，特别是中低收入的居民，他们现在遇到的困难问题更多，改变这种价格下行需要我们做的工作难度就更大。所以，整体怎么分析和看待这个现象的背后呢？背后房地产的问题是主要的诱因。

　　我们宏观论坛每一个月都有形势解读，我大体都参加了，连续多少年下来，我也一直在参与这个讨论，这个讨论过程中很多动态的东西是我一直关注的东西，房地产是个非常重要的领域。

　　在2021年7月份、8月份的时候，恒大出现一些违约迹象时，我就说房地产的问题表面上是流动性问题，实际上是销售问题，背后是价格下行趋势确立的问题。我一直呼吁，有关的监管机构对压力测试做得不够，对它的连锁反应和经济冲击做得不够。

　　现在实际上看起来出现了一个最困难的局面，就是现在的房地产的问题。房地产的核心问题不是开工量小了，而是价格怎么来软着陆？我的判断是整个资产价格的下行，虽然中国还有很大的市场，但更大的问题是长期低迷。长期低迷有它的道理。在过去经济形势比较好的时候，也看到了现在的危险，比如我们一直说金融机构的市净率只有三成、四成，好的只有五成，为什么人家这么看？就看到了你的不良资产还有很大的空间需要释放。所以，也是有一定的道理。

　　在中国前几年的时候市场是一个晴雨表，它是对预期的一个反映，它不仅是当期市场的晴雨表，也是对未来预期的一个反映。所以，这种情况下我们资产价格特别是房地产价格的影响非常大。房地产价格继续下行将进一步影响居民的资产负债表，将进一步对消费投资都会产生很大的影响。

　　现在我们看到很多讨论，大家讨论中在算账，比如GDP增长5%，原来房地产及相关领域对经济的拉动占GDP的比例达到25%以上，有的说是30%。现在这个巨大的部分突然失去速度，出现负增长，那你要好多大的力量在其他领域里才能把它弥补上来呢？其他的领域到底是什么呢？给了大家很疑惑的问题。

　　所以房地产的问题，大家到算账的时候说，我们要达到5%的GDP，那么房地产部门还应该保持多少？就像我们习惯分析的方法，我们要保持就业多少，新增就业800万，就要解决我们GDP增速达到6.5%，以终为始的这种关联分析。所以，很多人在分析房地产的时候还在讨论新开工面积要多少，销售多少。我觉得这个问题包括现在金融上对房地产出台的政策，比如说白名单，我对此还是有一定的看法，我觉得值得观察。

　　房地产这次危机之后，大家已经清晰地看到房地产总体阶段性的、相当长时间内的供过于求。不仅体现在居民住宅，也体现在商业设施、商业厂房、开发区建设等等领域，出现了大量的过剩空置。房子卖不动的很多原因中也包括了供过于求。现在已经是供过于求了，我们还要去花大力气的鼓励他们新开工，我觉得这是缘木求鱼，要扩大供给价格将会继续下行。

　　这几年我一直在提出来，政府要冻结工地、冻结新开工，当然“保交楼”除外。“保交楼”是政府必须的责任，“保交楼”其中有一个目的是老百姓交了首付款之后，账户应该是政府监管的，现在被挪用了政府有不可推卸的责任，当然地方应该把这个任务完成。

　　当然我们也看到过去在这个政策里的一些问题，我们的预售楼花制度从香港来的，香港有两个问题处理得很好，从来没发生过一起事故。一个就是钱是归律师事务所管理的，所以，律师事务所按照进度和要求来给开发商，我们是政府无所不能，政府去管，结果政府管的时候把它放掉了。这是一个问题。

　　第二个是香港的预售楼花制度，居民在拿到房子之前，不会向银行供钱，并不欠银行的钱。我们是合同一旦签订就不能欠银行的钱，导致很多居民根本没有拿到房子，不仅首付的情况有问题，还欠银行的钱，什么都没有还欠银行的钱，这种合同没有任何保障。所以，反思我们的制度对于消费者和居民的保护是很不够的。在目前情况下，我们有学者还在提要搞多少的开工，我觉得这是一个很大的问题。

　　房地产的问题要坚决出清，通过出清来止住房地产价格的下行趋势，来达到止跌回升的目的。我认为不仅仅是住宅不需要建设，当然“保交楼”除外，那是已经交了钱的，我们大量的开发区所谓的总部基地、所谓的工业设施，其实都是写字楼，或者是一些商业设施，这种情况下也要及时冻结这样一些领域。包括现在的平急两用，包括现在的保障房，都可以在现行的住宅和工业建筑中调整完成，包括大健康用房和养老用房都可以在这里面解决，因为这是社会资源，社会资源还是重要的，社会资源用在其他领域。如果主要用在完全过剩的领域，一方面加大供需矛盾，使得价格找不到基点；二是对社会资源的浪费，这都是很重要的。

　　另外一个最近我也在看，我们扩大消费的核心要扩大最终居民消费。扩大居民消费的核心是收入，这几年下来，特别是中低阶层的收入还是有一些问题的，这个数据都能看得到。即便现在我们看到春节有的说反弹，但也看到客单价下降，我们觉得扩大居民的消费能力很重要。应该补个课，就是在过去疫情时，我在2020年就提出来发放消费券，我一直在提这个事，我觉得消费券的发放还是很重要的。

　　当然这个声音有关部门都听到了，但一直没有实施，也有没有实施的道理。我也跟有关部门的研究人员有过一些讨论，他们担心很多问题，平均发放还是给少数人发放？平均发放，富人也有，会不会有不公平的问题？给少数人发放有没有精准的问题，有没有出现腐败的问题等等？另外还有说存款转移问题。原来准备消费的钱，你给我发了钱，我就去存款，等等有各种各样的问题。

　　我说这些问题，你去查别的国家发放的时候，都研究过类似的问题，现在我们所需要的都是告诉我们这些执行部门，什么时候发放多少，再研究政策，不能说研究这些问题都是小儿科的问题，但你征求每个部门的意见时他们都会提出这些问题。那没有办法说，他不提出来，他要免责，你征求他的意见他当然要提出来。就是这些问题影响决策，实际上很荒谬。因为人家早就解决了这些问题，早就回答了这些问题。

　　这些资金从哪里来？现在我们增发1万亿的国债都很困难，压力很大，这个领域怎么解决？我觉得还是有很多渠道可以解决的。比如我们国有企业的利润，我们国有企业利润大概是4万多亿，能不能够特殊情况下拿出一些利润来发放。另外基建PG电子，如此大的基建规模，政府资金都用于搞基建，这些基建的开支能不能拿出来，它最终也是要拉动消费和拉动需求的，现在用基建拉动投资需求的确是很大的问题。基建项目边际效应下降甚至为负，它们对居民消费的贡献很小，传递的能量很小，但挤占社会资源比较充分。

　　这一点我们还是要吸取日本的教训。日本在经济泡沫顶部的时期也采取了这样的政策，扩大政府债务，政府搞基建，最后效率很差。这就涉及到为什么美国90年代的成功和日本90年代的不成功，核心问题在于说，美国当时采用凯恩斯主义搞基建的时候，美国当时的基础设施条件是比较差的，日本下决心用基建拯救经济时，它已经在这之前进行了大规模、长时间的基建拉动。有点类似于我们国家，我们国家从2008年甚至更早之前就采取铁公基方面拉动经济，一次一次小型的衰退都采取了类似的办法，所以，这个事情应该比较清晰了，我们停工一部分基建项目，把这些项目拿来用于居民消费达到事半功倍的作用。

　　当然这里有一些传统观念，就像农民工攒钱去盖房子，盖了房子过几年可能又垮了，但是觉得这样也在攒钱，而消费就是在浪费，这个观念是要破除。我们看到很多国家，包括美国，包括中国香港，在遇到疫情时，对市面的繁荣或市面的维持比较好，就是靠给居民发放消费补贴。中国香港每个居民发了25000港币，美国大概是3400美金，这些都对维持经济繁荣起到很大的作用，这个现在看起来是非常有效的措施。但我们一直没有采用，我们其他方面的力度也不小，但效果并没有那么好。

　　所以，我还是呼吁在出清方面，一是房地产要出清，二是基建要认真清理，对一些重大基建项目要缓开工。过去我们讲休养生息，其中包含这方面的含义。所以，长期来看供给侧的问题，主要是改革，我们在供给侧发力就是搞产业政策，就是给钱，这是扩大供求矛盾的。刚才黄益平院长讲的产能过剩就是这个问题。

　　当然我们可以说新的模式是在资本的灰烬上诞生一个新的行业，像我们的新能源。但资本的灰烬是三倍PG电子、四倍的投资产生一个新的行业，那还是不错的，但这样的例子很少。我们现在需要的是在改革方面发力，需求侧就是让到百姓增加收入能力，调整投资结构，对于基建和房地产要出清，找到价格的底部。

　　总结一句话，价格的底部就是经济周期的底部，如果找不到价格的底部经济周期，经济下行的趋势就很难改变。所以，在这方面发力既要解决资产端的问题，也要解决CPI的问题，这是一个挑战。我们的工具还很多，机会还不少，我也对解决这些问题充满了期待，还是抱着很大的希望。