PG电子在一个眼下在乎“活下去，现金为王”的时刻，谈未来话题，多少得有点“底气”！

　　房地产近5年，玩了一把陡峭的“过山车”，冰火两重天，此刻的心，大多未平复！

　　这里，老潘也结合这2年陆续访谈地产30强董事长或总裁的体会，谈谈未来5到10年房地产与房企或将发生的10大变化或是趋势。

　　老潘2020年访谈很多千亿房企掌舵人，都纷纷表示，未来大中型房企能保持10%到20%增长都是了不起的。一些千亿房企也能接受在规模这一档10%的业绩增速。

　　身在5000亿以上档的碧桂园莫斌表示：未来碧桂园保持10%到20%的增长。

　　2000亿档逆势增长世茂许世坛表示，未来3年保持20%到30%的增长，听上有底气十足，但这是相当于过去3年市场调整时世茂逆袭50%增长一种理性“降速”。

　　1000亿上下的诸多房企表示：大多保持10%~30%增速，这一点可以理解，毕竟基数小，但增速也没有放大太多。

　　以上增速还是优秀房企的信心指数，而其他房企“降速求稳定、提升经营质量”成为共识。

　　尤其三四季度，三道红线加压让房企普遍悲观，而三四季度供货量自身和同行都在爆发，导致各家房企去化率普遍下滑3到5个点，有的甚至下滑更厉害，导致房企压力重重，未来也信心不足。

　　除了体量大，这个行业利润率虽然目前被开发商叫苦，但对比看，利润维度，房地产依旧是个好行业。

　　第一，即使项目利润率5%到8%的净利率，这相对于制造业和其他实体产业2%到3%的净利率已经很高了；

　　第二，房地产销售额动辄1000亿，3000亿，体量绝对值大，即使销售利润率低，利润绝对值也很客观。

　　第三，再退一步讲，做地产，销售利润率不是关键，关键的是ROE，ROIC等，事实上，只要精细运营有正向销售净利率，房企ROE还是更加可观的，很多甚至高达30%到50%。

　　一些拥有很强产品力和品牌的小股操盘，加上管理费，品牌费，股权分红和超额利润分红，整体ROE甚至超过100%。

　　现在房企喊得苦日子来了，参考的对象还是过去房地产好行情，过去动不动双位数净利率来说的，而不是针对其他360行业来说的。

　　所以一个体量巨大的，ROE投资收益高、净利率相对制造业更高的行业，当下的房企没必要过度的悲观。

　　过去百强榜很多黑马辈出，往往都在快速增长阶段都是狂加财务杠杆的，整个财务杠杆加到吓人。加上碰到2015年到2018年的超级上升行情，就一飞冲天了。

　　而2020年三道红线后，所有房企的杠杆峰值都是一样的，而经营效率的提升又需要长时间积累，不是一朝一夕能改变，因此，未来房企增速差异的“振幅”会变小，即使中型房企，也要谨慎提弯道超车，行业整体格局会固化一些，百强榜座次换座率将不会过度调整。

　　但未来低利率时代，融资能力强的房企将反过来拥有更多拿地机会、拥有更强竞争力。

　　而三道红线之后，对大型央企、对财务纪律自我要求严格，不踩线或似乎踩线少的房企将拥有更多外部资金输血的机会和体量。而对踩线过多、财务质量不佳或严重的房企可能现实中融资难度比想象中更高、更难。

　　因为站在银行角度，总的放款额度其实是够的，但在经济下行，行业调整的时候，银行一定不是雪中送炭，而是选择更放心的房企，财务更稳健，相对更不缺钱的房企倾斜，所以三道红线，其实进一步加剧了房企的分化——缺钱的房企更困难了，不缺钱财务自律的房企反而更好了。

　　其一，房企多元化早已不是该不该的问题，而是如何做好，做深，多元产业协同的问题。其二，房企多元化过去是试水，探索，摸着石头过河，但如今有些房企已经进入慢慢交成绩单的阶段了。比如有的房企形成非常清晰的多元产业战略卡位、作战底图和商业模式，运营体系。有的房企多元产业的现金流、营收已经从个位数进入双位数时代。

　　面对多元化命题，在之前访谈金地董事长凌克时，凌董给出一个犀利观点。“即一家公司如果只能做一点住宅，这家公司在未来是没有竞争力的”！同时，凌克补充到：“如果一家房企既擅长住宅开发，也擅长开发不同办公楼，不同的商业，不同的产业地产……那么，这家公司未来竞争力就会提升很多。”

　　的确，这些年房企多元化速度超过了我们的认知速度。总结下房企这些年多元化大致经历了三阶段。

　　为何纷纷上市？虽然上市不是多元化房企的终极目标，但却是阶段性目标。分拆上市的好处至少有三点：

　　其一，在未来融资趋紧下，更多上市企业让企业拥有更多融资机会和更强融资能力

　　比如已上市的雅生活，其第三方合约面积占比达到74.3%，不难看出，雅生活第三方拓展合约面积已经远超母公司和战略合作方的面积占比。同样，雅居乐产业集团雅城，截至2019年末，雅城已经与22家前三十强开发商展开合作。未来，雅城来自第三方的收入为还会继续提升。

　　这两年，房企不再追求单一规模发展论，而更寻求稳健、高质量、均好的发展观。在这样一个背景下，房企经营稳健度、包含多元产业的发展，多元产业的贡献度正在提升。未来非地产产业的利润，甚至营收会迅速拉升到30%到50%。

　　其一，多元产业已经基本度过从0到1的摸索、弯路、模式初成、典型项目落地阶段，这个阶段的确慢，但目前很多已经进入1到N的复制扩张阶段，这个阶段快、大、猛。

　　这个改变意味着最大一个变化是，过去科技化，是由企业主导，未来十四五，是由国家主导！

　　这一巨大的改变意味着未来中国产业的科技化会提速。逻辑很简单，这是中国特色，在中国，一旦政府下定决心全力做一件事，这一件事基本能成八九，甚至超预期。比如过去的抗美援朝、比如过去的两弹一星不可思议条件下的成功发射，比如2020年全球新冠疫情的快准狠控制成绩……未来科技和关键核心技术突破，是国策。

　　同样，一向低调的凌克也最近反复强调金地要做“科技孵化领先者”。怎么做？金地双管齐下。一方面，金地产业发展以驱动高科技产业发展为目标，以产业园为平台，以产业投资为入口，围绕孵化、壮大、加速发展高科技公司做大做强，最终形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式。另一方面，在地产主航道也强调，房地产未来的发展当土地红利、资本红利过后PG电子，开始以来科技技术驱动。凌克强调房地产未来5年、10年新增长真正依赖新技术。

　　所以，未来5到10年，大型房企占中国房地产开发商的开发量的比例还会进一步提高！尤其在地产蛋糕总量维持的前提下，未来那些有着独特多元化拿地、经营模式精细的房企还是能够找到快于普通企业成长的土壤。

　　我们提醒的是，如果以地产总量到顶为上下半场拐点，地产下半场，总量可能还在横盘或是下滑，但依旧会在这个巨无霸行业出现逆势业绩、利润上涨的优秀房企。行业见顶，优秀房企不见顶。

　　举例说明是为了强调未来大型房企为何要求要回归地产主业，因为大型地产主业本就2000亿，5000亿，8000亿了，未来还有上涨空间，这样反过来对其他非住宅多元产业的兄弟产业就会有更大的带动效应，产业协同性，主业反哺性都会加强。

　　未来以地产上下游的赛道中，房企有望在不同泛地产细分赛道涌现出众多领军者、龙头企业。

　　的确，房地产数字化是最难的，但往往最难，因为房地产社区足够大，覆盖人群的购买力和持久购买力，未来整个房地产乃至泛地产的数字化的价值会巨大的。

　　这就好比阿里最大的价值是交易数据，腾讯最大的价值是社交数据，未来房地产社区乃至整个泛地产（商业地产、写字楼、产业地产、养老地产、旅游地产等）空间，是中国经济吃穿住行办公休闲娱乐的入口，未来这个数据，是最大最大的金矿。

　　房企是否大而不倒？这未必，尤其在过去30年地产行情中，撑死的百强房企很多。

　　未来房企不是大而不倒，而是大而难倒！一则三道红线让整个行业进入振幅缩小的发展通道中，二则房企自身风险意识，稳健意识，高质量发展的内功比之前有了显著的进步。

　　比如这一两年，大型房企都不是在强调做大，而是强调做厚做稳，行稳致远，长期主义，活下去……当都是这样一个如履薄冰的心态做企业PG电子，房企反而安全性提升了。

　　地产下半场，优秀企业都是“清一色的靠能力吃饭，清一色寻找第二曲线，清一色的长期主义！”

　　柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总